Rasmus Andresen réclame un fonds européen du logement pour freiner la hausse des loyers

Le logement est devenu un problème social central dans une grande partie de l’Europe. La hausse des loyers, le coût élevé des rénovations et un marché immobilier de plus en plus dominé par les investisseurs institutionnels mettent particulièrement sous pression les ménages à revenus faibles et moyens. Dans le même temps, les objectifs climatiques européens obligent les propriétaires à réaliser des rénovations énergétiques dont le financement reste souvent en suspens. Entre protection du climat, besoins d’investissement et justice sociale se dessine ainsi une tension qui occupe de plus en plus la politique européenne elle-même.

Dans un entretien écrit accordé à The Transatlantic Ledger, Rasmus Andresen, eurodéputé des Verts, prend position sur les principales questions controversées de la politique européenne du logement et du bâtiment : de la financiarisation du marché immobilier à la répartition des coûts de rénovation, en passant par le rôle de la Banque européenne d’investissement. Andresen explique quelles mesures réglementaires et financières lui semblent nécessaires pour garantir un logement abordable sans renoncer aux objectifs climatiques.

La financiarisation du marché du logement, désignée comme un moteur clé de la hausse des loyers

The Transatlantic Ledger: Monsieur Andresen, le logement devient de plus en plus inabordable dans de nombreuses villes européennes. Quelles sont selon vous les principales causes de la hausse des coûts du logement en Europe ?

Rasmus Andresen: Selon moi, plusieurs facteurs se conjuguent. Un moteur central est la financiarisation du marché du logement : le logement est de plus en plus traité comme une classe d’actifs, et non comme ce qu’il devrait être avant tout, à savoir un foyer. L’ampleur de cette tendance se manifeste aussi dans l’évolution observée en Allemagne : le parc de logements détenu par des entreprises immobilières financiarisées a plus que quadruplé entre 2005 et 2022. Parmi les principaux acteurs figurent, outre Vonovia, notamment LEG Wohnen, TAG Immobilien et Grand City Properties. Chez ces entreprises, les taux de captation dépassent parfois 40 % : autrement dit, sur chaque euro de loyer, plus de 40 centimes reviennent aux investisseurs. Cela est rendu possible, entre autres, par des hausses de loyer ainsi que par des économies sur l’entretien, le parc de logements et les services.

À cela s’ajoute une pénurie massive de logements publics, à but non lucratif et durablement abordables. On a trop peu investi pendant des années, alors que les besoins n’ont cessé d’augmenter. L’utilisation croissante de logements comme hébergements touristiques aggrave également la situation dans de nombreux marchés tendus.

Enfin, les coûts de l’énergie et les charges annexes constituent un facteur important. Les personnes à faibles revenus vivent souvent dans les bâtiments les moins performants sur le plan énergétique et paient donc des factures particulièrement élevées. Nous devons donc repenser fondamentalement les choses : le logement ne doit pas être traité comme un placement financier ou une marchandise. Le secteur du logement doit à nouveau répondre davantage aux besoins des personnes, avec davantage de logements publics et à but non lucratif, moins de spéculation et une rénovation énergétique socialement juste.

Quelles mesures politiques l’Union européenne devrait-elle adopter pour favoriser le logement abordable sans empiéter excessivement sur les compétences nationales ou communales ?

L’Union européenne peut établir un cadre juridique clair et contraignant, fixer des normes minimales et soutenir de manière ciblée l’investissement public. La planification concrète du logement et sa mise en œuvre restent du ressort des États membres et des communes. Une étape importante consisterait à établir une définition européenne contraignante de l’accessibilité financière : aucun ménage ne devrait avoir à consacrer durablement plus de 30 % de ses revenus au logement. Les ménages à faibles revenus ont besoin, à cet égard, d’un soutien supplémentaire.

Dans le même temps, l’UE doit augmenter nettement les investissements publics dans le logement social et abordable. Nous, les Verts, réclamons un fonds européen du logement afin de favoriser ainsi les investissements publics sur le marché du logement. Les investissements publics dans un logement abordable et durable devraient être exclus des plafonds d’endettement du Pacte de stabilité et de croissance (PSC) de l’UE, comme c’est déjà le cas pour les dépenses de défense et les mesures de résilience énergétique.

Un autre point concerne la lutte contre la spéculation. Sur les marchés du logement tendus, des instruments tels que la régulation des loyers, une fiscalité renforcée sur les logements vacants et sous-utilisés de manière durable, ainsi que des règles claires pour les locations touristiques de courte durée doivent être rendus possibles. Les villes et les communes ont besoin, pour cela, d’une marge de manœuvre suffisante.

Enfin, l’UE devrait renforcer de manière ciblée les bailleurs à but non lucratif, publics et à vocation sociale, par exemple grâce à des financements avantageux ou sans intérêt et à des conditions de soutien à long terme. Ce qui est déterminant, c’est que le logement subventionné reste durablement abordable et ne soit pas, après quelques années, à nouveau livré au marché spéculatif.

Rénovation énergétique : comment protéger financièrement propriétaires et locataires

La rénovation énergétique des bâtiments peut représenter des investissements considérables pour les propriétaires privés. Comment éviter que les ménages à revenus moyens et faibles, en particulier, ne soient financièrement dépassés ?

La rénovation énergétique est indispensable, mais personne ne devrait avoir à choisir entre se chauffer et se nourrir.
C’est pourquoi les fonds publics doivent d’abord parvenir aux personnes qui en ont le plus urgemment besoin : les ménages en situation de précarité énergétique et les bâtiments les moins performants sur le plan énergétique. Le Fonds social pour le climat devrait être élargi et sécurisé à long terme à cette fin. Les ménages à faibles revenus ont notamment besoin d’aides directes, afin que les investissements nécessaires n’échouent pas en raison de coûts initiaux élevés.

Dans le même temps, les aides publiques doivent être assorties de conditions claires : la rénovation doit améliorer l’efficacité énergétique, mais aussi garantir que le logement reste durablement abordable. Il ne doit pas se produire que les fonds publics augmentent le rendement d’un propriétaire pendant que les locataires en paient la facture. Et nous devrions davantage nous appuyer sur les bailleurs à but non lucratif et publics ainsi que sur des solutions collectives, telles que les coopératives énergétiques et les rénovations organisées collectivement. Ainsi, la transformation du bâtiment peut à la fois signifier protection du climat et sécurité sociale.

De nombreux propriétaires privés de maisons et d’appartements s’inquiètent de la hausse des coûts de rénovation et d’exigences européennes supplémentaires. Ces inquiétudes vous semblent-elles justifiées ?

Ces inquiétudes sont compréhensibles. Pour les propriétaires privés en particulier, les rénovations énergétiques peuvent représenter des coûts considérables, et des exigences européennes supplémentaires ne doivent pas conduire à ce que les personnes soient financièrement dépassées. Mais on ne saurait en conclure qu’il faudrait renoncer à des normes européennes ambitieuses.

Ce qui compte, c’est plutôt que les exigences et le financement soient pensés ensemble. L’UE doit soutenir les propriétaires dans la mise en œuvre, au moyen de subventions directes, de crédits à taux réduit ou sans intérêt, et d’une combinaison simple de différents programmes de soutien. Les ménages à revenus faibles et moyens, ainsi que les propriétaires des bâtiments les moins performants sur le plan énergétique, doivent être prioritaires à cet égard.

Un levier important réside également dans la politique européenne d’endettement et budgétaire. La Commission européenne a déjà développé une approche selon laquelle certains investissements visant à réduire la dépendance aux énergies fossiles et à renforcer l’approvisionnement énergétique peuvent bénéficier d’un traitement particulier dans l’évaluation des finances publiques, voire être exclus des exigences budgétaires. Cela inclut par exemple les investissements dans les énergies renouvelables et le stockage, les infrastructures de recharge, mais aussi, explicitement, les subventions et prêts à taux réduit pour des rénovations énergétiques moyennes et globales de bâtiments. Si nous investissons aujourd’hui dans la rénovation, nous réduisons à long terme la consommation et les coûts d’énergie, nous diminuons notre dépendance aux importations d’énergies fossiles et nous évitons des coûts encore plus élevés à l’avenir.

Par ailleurs, nous avons besoin de meilleurs conseils et de procédures de soutien plus simples. Aujourd’hui, de nombreux propriétaires privés ne savent pas quelles mesures sont pertinentes ni quel soutien ils peuvent obtenir. Les structures de conseil énergétique communales et indépendantes peuvent y jouer un rôle important.

Qui devrait principalement supporter les coûts de la transformation européenne du bâtiment — les propriétaires, les locataires, l’État ou l’Union européenne ?

La transformation du bâtiment est une tâche d’investissement qui concerne l’ensemble de la société. C’est pourquoi la responsabilité ne peut pas être simplement reportée sur un seul groupe. Les propriétaires doivent apporter leur contribution, car ils profitent de la valeur à long terme de leur bien. Pour les logements bénéficiant d’aides publiques en particulier, les rendements devraient être plafonnés et les bénéfices réinvestis, plutôt que d’utiliser les aides publiques pour accroître les rendements privés.

L’État doit soutenir là où l’investissement ne peut être assumé par ses propres moyens, notamment pour les ménages à faibles revenus et les bailleurs à but non lucratif. L’UE et les États membres doivent permettre ce financement par le biais de programmes de soutien, du Fonds social pour le climat et des investissements publics. Ce qui est déterminant, cependant, c’est que les coûts ne doivent en aucun cas retomber de manière disproportionnée sur ceux qui peuvent le moins les payer. Les investisseurs privés doivent apporter leur contribution, et la spéculation ainsi que la vacance doivent être davantage taxées. Les fonds publics devraient donc être utilisés de manière ciblée là où ils créent le plus grand bénéfice social et écologique.

Comment éviter que les coûts de rénovation ne soient finalement répercutés sur les locataires via des loyers plus élevés, rendant le logement encore plus cher ?

La protection des locataires est la priorité absolue. Les rénovations énergétiques ne doivent pas servir de prétexte à des hausses massives de loyer ou à des expulsions. Lorsque des fonds publics sont investis dans une rénovation, il faut garantir simultanément que le logement reste abordable à long terme. Cela peut se faire au moyen de plafonds de loyer, d’une neutralité de coût pour les locataires et d’engagements à long terme en matière d’accessibilité financière.

La protection contre les « rénovictions » est particulièrement importante : les personnes ne doivent pas être expulsées de leur logement simplement parce que le propriétaire souhaite entreprendre une rénovation d’ampleur. Si un logement devient temporairement inhabitable pendant une rénovation, un droit à un logement de remplacement adéquat doit exister. Nous avons donc besoin d’une approche sociale de la rénovation : l’État soutient l’investissement, les résidents bénéficient durablement de coûts énergétiques réduits, et la qualité énergétique du parc immobilier s’améliore. Nous conjuguons ainsi protection du climat, indépendance énergétique et justice sociale.

Fonds européen du logement et rôle de la Banque européenne d’investissement

Selon vous, l’Europe a-t-elle besoin de programmes de soutien nettement renforcés pour les propriétaires privés, les entreprises de logement et les communes, afin de pouvoir financer les rénovations nécessaires ?

Oui — mais surtout, les programmes de soutien doivent être mieux ciblés socialement et plus faciles d’accès.
Nous avons besoin de davantage de subventions directes pour les ménages qui ne peuvent pas financer eux-mêmes les investissements, ainsi que de crédits à long terme et très avantageux pour les communes et les bailleurs à but non lucratif. Les communes, en particulier, devraient bénéficier d’un meilleur accès direct aux fonds européens.

Il ne s’agit pas pour autant de simplement faire affluer le plus d’argent possible vers le marché. Le soutien public doit être assorti de conditions : accessibilité financière durable, forte efficacité énergétique, bonne qualité de logement et, le cas échéant, une limitation des rendements.
Ainsi, le soutien devient un investissement public à long terme, et non une subvention aux rendements privés.

Quel rôle la Banque européenne d’investissement devrait-elle jouer dans le financement du logement abordable et des rénovations de bâtiments ?

La Banque européenne d’investissement devrait devenir un nouveau « guichet unique » pour la construction de logements. La BEI ne devrait pas se contenter de financer des projets de construction isolés, mais aussi accompagner les communes et les bailleurs de logements dans la planification, le financement et la mise en œuvre.

Il est particulièrement important que les communes et les bailleurs à but non lucratif aient accès à des crédits à long terme, à des conditions aussi avantageuses que possible, idéalement sans intérêt. La plateforme paneuropéenne prévue pour le logement abordable et durable constitue à cet égard une approche importante.
Ce qui compte, c’est que l’argent parvienne là où il crée le plus grand bénéfice social et écologique : dans un logement durablement abordable, économe en énergie et de qualité.

Des règles plus strictes réclamées pour les groupes immobiliers et les investisseurs institutionnels

Les familles et les personnes à revenus moyens en particulier rencontrent des difficultés croissantes pour accéder à la propriété. L’UE devrait-elle davantage soutenir l’acquisition d’un logement occupé par son propriétaire ?

Pour de nombreuses personnes, l’accession à la propriété occupée peut constituer une forme importante de sécurité sociale et financière. Mais la réponse à la crise du logement ne peut consister à amener toujours plus de personnes, à l’aide de fonds publics, sur le marché immobilier.

Car lorsque l’offre est rare, des incitations supplémentaires à l’achat peuvent encore faire grimper les prix et profiter surtout à ceux qui disposent déjà de capital. C’est pourquoi l’UE devrait d’abord veiller à ce que les loyers et le logement en général soient abordables et sûrs. Nous devons néanmoins trouver des moyens de faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les jeunes.

Dans de nombreuses grandes villes européennes, les acheteurs privés sont en concurrence avec des investisseurs institutionnels pour l’acquisition de logements. Faut-il des règles plus strictes pour les grands investisseurs immobiliers et les groupes financiers sur le marché européen du logement ?

Oui, et de manière très urgente. Lorsque le logement devient un objet de placement financier, nous devons examiner de plus près l’impact de ces investissements sur les coûts du logement. Nous avons d’abord besoin de transparence sur qui possède les biens immobiliers et à quels prix ils sont échangés. C’est pourquoi il devrait exister un registre européen de transparence pour les transactions immobilières et les bénéficiaires effectifs. Nous avons par ailleurs besoin d’une régulation renforcée des fonds immobiliers et d’autres acteurs financiers, d’une surveillance macroprudentielle plus rigoureuse et de mesures contre une concentration excessive du marché. Les avantages fiscaux accordés aux investisseurs immobiliers doivent eux aussi être réexaminés.

Sur les marchés du logement particulièrement tendus, les communes et les États membres devraient pouvoir limiter temporairement les achats spéculatifs et l’acquisition de logements exclusivement à des fins d’investissement. Grâce à un plafonnement des distributions, les groupes immobiliers devraient être tenus de réinvestir une part plus importante de leurs rendements dans les biens immobiliers eux-mêmes, par exemple pour la rénovation des bâtiments.

Le plan en trois points d’Andresen pour un logement abordable en Europe

Comment évaluez-vous le risque que des exigences ambitieuses en matière de rénovation renchérissent encore davantage la construction neuve et l’offre de logements ?

Le risque d’une hausse des coûts de construction est réel. Mais cela ne doit pas nous conduire à opposer protection du climat et logement abordable. Ce qui compte, c’est la manière dont nous construisons et rénovons. L’UE devrait davantage miser sur l’économie circulaire, la réutilisation des matériaux, les modes de construction en série et modulaires, ainsi que la reconversion des bâtiments existants. Une meilleure utilisation des logements vacants, ainsi que la transformation de bureaux et de locaux commerciaux devenus inutiles, peut notamment créer des logements supplémentaires sans consommer sans cesse de nouvelles surfaces.

Dans le même temps, la puissance publique doit davantage veiller aux coûts. Pour les projets financés publiquement, nous avons besoin de procédures de passation de marchés transparentes et de plafonds clairs en matière de coûts et de loyers, afin que les investissements publics ne soient pas absorbés par des prix artificiellement gonflés.

Une bonne protection du climat ne signifie pas automatiquement un logement plus cher. Si nous investissons correctement, les bâtiments économes en énergie peuvent même s’avérer, à long terme, moins coûteux, grâce à des charges d’énergie et d’exploitation réduites.

Le secteur du bâtiment et les entreprises de logement déplorent des coûts de construction élevés, une pénurie de main-d’œuvre qualifiée et une bureaucratie croissante. Où voyez-vous des possibilités de simplifier les exigences européennes sans abandonner les objectifs sociaux et écologiques ?

Nous ne devrions pas réclamer, de manière générale, moins de réglementation, mais une réglementation meilleure et plus simple. Une étape importante consisterait à mieux coordonner entre eux les programmes de soutien et les procédures d’autorisation, et à simplifier l’accès aux fonds européens pour les communes et les petits acteurs. Dans le même temps, nous avons besoin de davantage de conseil technique et de soutien dans la planification et la mise en œuvre des rénovations.

Concernant la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, nous devons investir davantage dans la formation initiale et continue, et garantir de bonnes conditions de travail dans le secteur du bâtiment. Le soumissionnaire le moins cher ne doit pas automatiquement remporter le marché si son prix bas résulte de mauvais salaires, de conditions de travail précaires ou de normes environnementales insuffisantes.

Et nous devrions encourager l’innovation : la rénovation en série, la préfabrication, la réutilisation de matériaux de construction et la création de valeur locale peuvent réduire les coûts et les délais de construction. L’objectif doit être : moins de bureaucratie inutile, mais aucune concession sur la sécurité, les droits du travail, la protection du climat ou l’accessibilité financière.

Les fonds de l’UE devraient-ils à l’avenir être davantage conditionnés au fait que les logements rénovés ou nouvellement construits restent abordables à long terme ?

Oui, absolument. L’argent public devrait créer durablement une plus-value publique. Lorsqu’une rénovation ou une construction neuve est financée par des fonds européens ou nationaux, la puissance publique ne peut pas se contenter, quelques années plus tard, d’observer le logement retomber sur le marché spéculatif.

C’est pourquoi les fonds devraient être liés à des engagements d’accessibilité financière à long terme, à des critères sociaux d’attribution, à l’efficacité énergétique et, le cas échéant, à des structures de propriété publiques ou à but non lucratif. Pour les bailleurs à but non lucratif ou à rentabilité limitée, les rendements devraient en outre être plafonnés et les bénéfices réinvestis dans la qualité et l’accessibilité financière du parc de logements.

Comment, selon vous, éviter que la transformation européenne du secteur du bâtiment soit perçue par la société comme un fardeau, et que les personnes à revenus faibles et moyens, en particulier, perdent confiance dans la politique ?

Les gens doivent constater que la protection du climat améliore concrètement leur vie : des coûts d’énergie plus bas, des logements plus sains, une moindre dépendance aux importations d’énergie fossile et des loyers stables et abordables. Pour cela, les personnes les plus touchées par la précarité énergétique doivent être prioritaires dans les investissements. Il faut, dans le même temps, une protection claire contre les expulsions. Personne ne doit perdre son logement en raison d’une rénovation financée par des fonds publics. Et les citoyens doivent être davantage associés à la planification — par exemple via les communes, les associations de locataires, les coopératives et les projets locaux en matière d’énergie et de logement.

Au fond, il s’agit d’un message politique simple : la transition climatique doit améliorer la vie des gens, et non la rendre plus incertaine. Si la protection du climat se traduit par de meilleurs logements, des coûts d’énergie plus bas et davantage de sécurité sociale, elle ne sera pas perçue comme un fardeau, mais comme un progrès. C’est pourquoi nous devons mener une politique climatique socialement juste : la réussite de la transformation du bâtiment n’est pas seulement une question d’économies de CO₂, mais aussi une question d’accessibilité financière.

Si vous deviez citer trois mesures concrètes : que devrait faire l’Union européenne dans les années à venir pour que protection du climat, investissements et, surtout, logement abordable restent compatibles entre eux ?

Les trois mesures les plus importantes sont, à mon sens, les suivantes :

1. Garantir l’accessibilité financière et freiner la spéculation. L’UE a besoin d’un critère clair pour le logement abordable : aucun ménage ne devrait avoir à consacrer durablement plus de 30 % de son revenu disponible aux coûts de logement. Dans le même temps, nous devons réguler plus fortement la financiarisation du marché du logement — avec davantage de transparence sur les propriétaires, les transactions et les rendements, ainsi que des mesures contre la spéculation et la concentration excessive du marché.

2. Renforcer les investissements publics dans le logement abordable et orienter le capital privé vers une plus-value sociale. Nous avons besoin de nettement plus d’investissements publics dans le logement social et durablement abordable. Dans le même temps, l’UE devrait mobiliser de manière ciblée du capital privé au service de l’utilité sociale — par exemple via des fonds de logement gérés publiquement, le soutien aux coopératives ou les investissements à impact. Ce qui importe n’est pas seulement le montant du capital mobilisé, mais l’usage qui en est fait.

3. Créer une structure fiscale et de financement plus juste. Les coûts de la transformation ne doivent pas retomber sur ceux qui peuvent le moins les supporter. C’est pourquoi les failles fiscales dans les investissements immobiliers, par exemple via les share deals, doivent être comblées, et l’évasion fiscale transfrontalière doit être combattue plus efficacement. Cela permettrait de mobiliser des fonds publics supplémentaires pour la protection du climat, le logement et les infrastructures sociales. Protection du climat, investissements et logement abordable ne sont pas contradictoires — ils sont étroitement liés. Si nous concevons correctement la réglementation, les investissements publics et le financement privé, la transformation peut être à la fois écologiquement et socialement juste.

Conclusion

L’entretien montre clairement que Rasmus Andresen situe les causes de la crise européenne du logement avant tout dans la financiarisation du marché immobilier, une pénurie structurelle de logements publics et à but non lucratif, ainsi que des programmes de rénovation insuffisamment amortis sur le plan social. Ses propositions — parmi lesquelles un critère européen contraignant d’accessibilité financière, un fonds européen du logement, une régulation renforcée des investisseurs immobiliers institutionnels et un conditionnement des financements à des engagements d’accessibilité à long terme — visent à mieux articuler protection du climat et sécurité sociale dans le secteur du bâtiment.

Les positions d’Andresen illustrent une orientation de politique du logement favorable à une intervention étatique et européenne renforcée sur le marché immobilier, ce qui soulève également des questions controversées — notamment sur l’étendue des compétences européennes, l’effet de la régulation des loyers sur l’offre de logements, ou la soutenabilité financière de vastes programmes de soutien public. Ces questions devraient continuer d’occuper une place centrale dans le débat politique européen sur le logement abordable et la transformation du bâtiment.