Rasmus Andresen pide un fondo europeo de vivienda para frenar la subida de los alquileres

La vivienda se ha convertido en un problema social central en buena parte de Europa. El aumento de los alquileres, los elevados costes de rehabilitación y un mercado inmobiliario cada vez más marcado por inversores institucionales están sometiendo a una presión especial a los hogares con ingresos bajos y medios. Al mismo tiempo, los objetivos climáticos de la UE obligan a los propietarios a llevar a cabo rehabilitaciones energéticas cuya financiación a menudo queda sin resolver. Entre la protección climática, la necesidad de inversión y la justicia social surge así un campo de tensión que ocupa cada vez más también a la política europea.

En una entrevista por escrito con The Transatlantic Ledger, Rasmus Andresen, eurodiputado de Los Verdes, se posiciona sobre las principales cuestiones controvertidas de la política europea de vivienda y edificación: desde la financiarización del mercado inmobiliario hasta el reparto de los costes de rehabilitación, pasando por el papel del Banco Europeo de Inversiones. Andresen explica qué medidas regulatorias y financieras considera necesarias para garantizar una vivienda asequible sin dejar de lado los objetivos climáticos.

La financiarización del mercado de la vivienda, señalada como motor clave de la subida de los alquileres

The Transatlantic Ledger: Señor Andresen, la vivienda se está volviendo cada vez más inasequible en muchas ciudades europeas. En su opinión, ¿cuáles son actualmente las principales causas del aumento de los costes de vivienda en Europa?

Ramus Andresen: En mi opinión, confluyen varios factores. Un motor central es la financiarización del mercado de la vivienda: la vivienda se trata cada vez más como una clase de activo y no como lo que en primer lugar debería ser: un hogar.
La magnitud de esta tendencia se refleja también en la evolución en Alemania: el parque de viviendas de empresas inmobiliarias financiarizadas se ha más que cuadruplicado entre 2005 y 2022. Entre los principales actores, además de Vonovia, se encuentran LEG Wohnen, TAG Immobilien y Grand City Properties. En estas empresas, las tasas de extracción se sitúan en ocasiones por encima del 40 %: es decir, de cada euro de alquiler, más de 40 céntimos van a parar a los inversores. Esto es posible, entre otras cosas, gracias a subidas de alquiler y a recortes en mantenimiento, en el parque de viviendas y en los servicios.

A esto se suma una enorme escasez de vivienda pública, de utilidad social y asequible de forma permanente. Durante años se ha invertido demasiado poco, mientras que la demanda ha aumentado al mismo tiempo. El uso creciente de viviendas como alojamientos turísticos también agrava la situación en muchos mercados tensionados. Y, por último, los costes de energía y los gastos adicionales son un factor importante. Las personas con ingresos bajos viven a menudo en los edificios energéticamente más deficientes y, por ello, pagan facturas especialmente elevadas.

Por eso necesitamos un replanteamiento de fondo: la vivienda no debe tratarse como una inversión financiera o una mercancía. El sector de la vivienda debe volver a servir en mayor medida a las necesidades de las personas, con más vivienda pública y de utilidad social, menos especulación y una rehabilitación energética socialmente justa.

¿Qué medidas políticas debería adoptar la Unión Europea para fomentar la vivienda asequible sin interferir demasiado en las competencias nacionales o municipales?

La Unión Europea puede crear un marco jurídico claro y vinculante, establecer estándares mínimos y fomentar de forma específica la inversión pública. La planificación concreta de la vivienda y su ejecución siguen siendo competencia de los Estados miembros y de los municipios. Un paso importante sería una definición europea vinculante de asequibilidad: ningún hogar debería tener que destinar de forma permanente más del 30 % de sus ingresos a la vivienda. Los hogares con menores ingresos necesitan aquí un apoyo adicional.

Al mismo tiempo, la UE debe aumentar de forma significativa las inversiones públicas en vivienda social y asequible. Desde Los Verdes exigimos un fondo europeo de vivienda para fomentar así las inversiones públicas en el mercado de la vivienda. Las inversiones públicas en vivienda asequible y sostenible deberían quedar excluidas de los límites de endeudamiento del Pacto de Estabilidad y Crecimiento de la UE (PEC), tal como ya ocurre con el gasto en defensa y las medidas de resiliencia energética.

Otro punto es contener la especulación. En los mercados de la vivienda tensionados, deben ser posibles instrumentos como la regulación de los alquileres, una mayor tributación de las viviendas vacías y no utilizadas de forma permanente, así como normas claras para los alquileres turísticos de corta duración. Para ello, las ciudades y municipios necesitan suficiente margen de actuación.

Y, por último, la UE debería reforzar de forma específica a los proveedores de vivienda de utilidad social, públicos y de orientación social, por ejemplo mediante financiación barata o sin intereses y condiciones de fomento a largo plazo. Lo decisivo es que la vivienda subvencionada siga siendo asequible de forma permanente y no vuelva, tras unos años, al mercado especulativo.

Rehabilitación energética: cómo se pretende proteger financieramente a propietarios e inquilinos

La rehabilitación energética de edificios puede suponer inversiones considerables para los propietarios privados. ¿Cómo se puede evitar que, en particular, los hogares con ingresos medios y bajos se vean financieramente desbordados?

La rehabilitación energética es imprescindible, pero nadie debería tener que elegir entre calefacción y comida.
Por eso, los fondos públicos deben llegar primero a las personas que más los necesitan: los hogares en situación de pobreza energética y los edificios energéticamente más deficientes. El Fondo Social para el Clima debería ampliarse y asegurarse a largo plazo con este fin. Precisamente para los hogares con ingresos bajos hacen falta subvenciones directas, para que las inversiones necesarias no fracasen por los elevados costes iniciales.

Al mismo tiempo, las ayudas públicas deben vincularse a condiciones claras: la rehabilitación debe mejorar la eficiencia energética, pero también garantizar que la vivienda siga siendo asequible de forma permanente. No puede ocurrir que el dinero público aumente la rentabilidad de un propietario mientras los inquilinos pagan la factura. Y deberíamos apostar más por los proveedores de vivienda de utilidad social y públicos, así como por soluciones comunitarias, como las cooperativas energéticas y las rehabilitaciones organizadas de forma colectiva. Así, la transición del sector de la edificación puede significar al mismo tiempo protección climática y seguridad social.

Muchos propietarios privados de viviendas están preocupados por el aumento de los costes de rehabilitación y por las nuevas exigencias europeas. ¿Son estas preocupaciones justificadas en su opinión?

Estas preocupaciones son comprensibles. Precisamente para los propietarios privados, las rehabilitaciones energéticas pueden suponer costes considerables, y las exigencias europeas adicionales no deben llevar a que las personas se vean desbordadas financieramente. Pero de ahí no debe extraerse la conclusión de que debemos renunciar a estándares europeos ambiciosos.

Lo decisivo, más bien, es que las exigencias y la financiación se piensen conjuntamente. La UE debe apoyar a los propietarios en la implementación, mediante subvenciones directas, créditos a bajo interés o sin intereses, y una combinación sencilla de distintos programas de fomento. Los hogares con ingresos bajos y medios, así como los propietarios de los edificios energéticamente más deficientes, deben tener prioridad en este sentido.

Una palanca importante en este ámbito es también la política fiscal y de deuda europea. La Comisión Europea ya ha desarrollado un enfoque en el que determinadas inversiones destinadas a reducir la dependencia de energías fósiles y a reforzar el suministro energético reciben una consideración especial en la evaluación de las finanzas públicas, o quedan excluidas de las exigencias fiscales. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, las inversiones en energías renovables y almacenamiento, infraestructura de recarga, pero también, de forma expresa, subvenciones y créditos a bajo interés para rehabilitaciones energéticas medias y globales de edificios. Si hoy invertimos en rehabilitación, reducimos a largo plazo el consumo y los costes de energía, disminuimos nuestra dependencia de las importaciones de combustibles fósiles y evitamos costes aún mayores en el futuro.

Además, necesitamos mejor asesoramiento y procedimientos de ayuda más sencillos. Muchos propietarios privados no saben hoy qué medidas tienen sentido ni qué apoyo pueden recibir. Los centros municipales e independientes de asesoramiento energético pueden desempeñar aquí un papel importante.

¿Quién debería asumir principalmente los costes de la transición europea del sector de la edificación: los propietarios, los inquilinos, el Estado o la Unión Europea?

La transición del sector de la edificación es una tarea de inversión que compete a toda la sociedad. Por eso, la responsabilidad no puede trasladarse simplemente a un solo grupo. Los propietarios deben aportar su contribución, porque se benefician del valor a largo plazo de su inmueble. Especialmente en el caso de la vivienda subvencionada públicamente, deben limitarse las rentabilidades y reinvertirse los beneficios, en lugar de utilizar la financiación pública para aumentar las rentabilidades privadas.

El Estado debe apoyar allí donde la inversión no pueda asumirse con recursos propios, en particular en el caso de los hogares con bajos ingresos y de los proveedores de vivienda de utilidad social. La UE y los Estados miembros deben posibilitar la financiación mediante programas de fomento, el Fondo Social para el Clima y la inversión pública. Lo decisivo, sin embargo, es que los costes no pueden recaer en ningún caso de forma desproporcionada sobre quienes menos pueden pagar. Los inversores privados deben aportar su contribución, y la especulación y la vivienda vacía deben gravarse con mayor intensidad. Por ello, los fondos públicos deberían destinarse de forma específica allí donde generen el mayor beneficio social y ecológico.

¿Cómo se puede evitar que los costes de rehabilitación se trasladen finalmente a los inquilinos a través de alquileres más altos, encareciendo aún más la vivienda?

La protección de los inquilinos es la máxima prioridad. Las rehabilitaciones energéticas no deben servir como pretexto para subidas masivas de alquiler ni para el desplazamiento de los inquilinos. Si se destinan fondos públicos a una rehabilitación, debe garantizarse al mismo tiempo que la vivienda siga siendo asequible a largo plazo. Esto puede lograrse mediante límites máximos de alquiler, neutralidad de costes para los inquilinos y compromisos de asequibilidad a largo plazo.

Especialmente importante es la protección frente a las llamadas «renovictions»: las personas no deben ser desplazadas de su vivienda simplemente porque el propietario quiera realizar una rehabilitación integral. Si una vivienda queda temporalmente inhabitable durante una rehabilitación, debe existir el derecho a una vivienda de reemplazo adecuada. Por eso necesitamos un enfoque social de la rehabilitación: el Estado apoya la inversión, los residentes se benefician de forma permanente de unos costes energéticos más bajos, y la calidad energética del parque de edificios mejora. Así combinamos protección climática, independencia energética y justicia social.

Fondo europeo de vivienda y el papel del Banco Europeo de Inversiones

En su opinión, ¿necesita Europa programas de fomento considerablemente más fuertes para propietarios privados, empresas de vivienda y municipios, con el fin de poder financiar las rehabilitaciones necesarias?

Sí, pero sobre todo los programas de fomento deben orientarse mejor socialmente y ser más fáciles de acceder.
Necesitamos más subvenciones directas para los hogares que no pueden financiar por sí mismos las inversiones, así como créditos a largo plazo y muy favorables para los municipios y los proveedores de vivienda de utilidad social. Precisamente los municipios deberían obtener un mejor acceso directo a los fondos europeos.

En este sentido, no se trata simplemente de destinar la mayor cantidad de dinero posible al mercado. La financiación pública debe vincularse a condiciones: asequibilidad permanente, alta eficiencia energética, buena calidad de vivienda y, en su caso, una limitación de la rentabilidad. Así, el fomento se convierte en una inversión pública a largo plazo y no en una subvención de las rentabilidades privadas.

¿Qué papel debería desempeñar el Banco Europeo de Inversiones en la financiación de la vivienda asequible y de las rehabilitaciones de edificios?

El Banco Europeo de Inversiones debería convertirse en una nueva «ventanilla única» para la construcción de viviendas. El BEI no debería financiar únicamente proyectos de construcción concretos, sino también apoyar a los municipios y a los proveedores de vivienda en la planificación, financiación y ejecución.

Resulta especialmente importante que los municipios y los proveedores de vivienda de utilidad social obtengan acceso a créditos a largo plazo en las condiciones más favorables posibles, idealmente sin intereses. La plataforma paneuropea prevista para la vivienda asequible y sostenible constituye un enfoque importante en este sentido. Lo decisivo es que el dinero llegue allí donde genera el mayor beneficio social y ecológico: en vivienda asequible de forma permanente, energéticamente eficiente y de alta calidad.

Se exigen normas más estrictas para las corporaciones inmobiliarias y los inversores institucionales

Precisamente las familias y las personas con ingresos medios tienen cada vez más dificultades para acceder a la propiedad de una vivienda. ¿Debería la UE apoyar en mayor medida la adquisición de vivienda en propiedad para uso propio?

Para muchas personas, la vivienda en propiedad para uso propio puede ser una forma importante de seguridad social y financiera. Pero la respuesta a la crisis de la vivienda no puede consistir en llevar a cada vez más personas al mercado inmobiliario con fondos públicos.

Porque cuando la oferta es escasa, los incentivos adicionales a la compra pueden hacer subir aún más los precios y beneficiar sobre todo a quienes ya disponen de capital. Por eso, la UE debería garantizar en primer lugar que los alquileres y la vivienda en general sean asequibles y seguros. Aun así, debemos encontrar vías para facilitar la adquisición de vivienda, especialmente a los jóvenes.

En muchas grandes ciudades europeas, los compradores privados compiten con inversores institucionales por las viviendas. ¿Se necesitan normas más estrictas para los grandes inversores inmobiliarios y las corporaciones financieras en el mercado de la vivienda europeo?

Sí, y de forma muy urgente. Cuando la vivienda se convierte en objeto de inversión financiera, debemos observar con más atención qué efectos tienen estas inversiones sobre los costes de la vivienda. En primer lugar, necesitamos transparencia sobre quién es propietario de los inmuebles y a qué precios se negocian. Por eso debería existir un registro europeo de transparencia para las transacciones inmobiliarias y los titulares reales. Además, necesitamos una regulación más estricta de los fondos inmobiliarios y de otros actores financieros, una supervisión macroprudencial más consecuente y medidas contra la concentración excesiva del mercado. También deben revisarse las ventajas fiscales para los inversores inmobiliarios.

En los mercados de la vivienda especialmente tensionados, los municipios y los Estados miembros deberían poder limitar temporalmente las compras especulativas y la adquisición de vivienda con fines exclusivamente de inversión. Mediante un tope a la distribución de beneficios, las corporaciones inmobiliarias deberían estar obligadas a reinvertir una mayor parte de su rentabilidad en los propios inmuebles, por ejemplo para su rehabilitación.

El plan de tres puntos de Andresen para una vivienda asequible en Europa

¿Cómo valora el riesgo de que unos requisitos de rehabilitación ambiciosos puedan encarecer aún más la construcción nueva y la oferta de vivienda?

El riesgo de un aumento de los costes de construcción es real. Pero eso no debería llevarnos a enfrentar la protección climática con la vivienda asequible. Lo decisivo es cómo construimos y rehabilitamos. La UE debería apostar más por la economía circular, la reutilización de materiales, los métodos de construcción en serie y modulares, y la reutilización de edificios existentes. Precisamente un mejor aprovechamiento de la vivienda vacía, así como la transformación de edificios de oficinas y locales comerciales que ya no se necesitan, puede generar vivienda adicional sin consumir constantemente nuevo suelo.

Al mismo tiempo, el sector público debe prestar más atención a los costes. En los proyectos financiados con fondos públicos necesitamos procedimientos de contratación transparentes y límites claros de costes y alquileres, para que la inversión pública no se vea absorbida por precios artificialmente inflados.

Una buena protección climática no significa automáticamente una vivienda más cara. Si invertimos correctamente, los edificios energéticamente eficientes pueden incluso resultar más baratos a largo plazo, gracias a unos menores costes de energía y de explotación.

El sector de la construcción y las empresas de vivienda se quejan de los elevados costes de construcción, la escasez de personal cualificado y una burocracia creciente. ¿Dónde ve posibilidades de simplificar las exigencias europeas sin renunciar a los objetivos sociales y ecológicos?

No deberíamos exigir de forma generalizada menos regulación, sino una regulación mejor y más sencilla. Un paso importante sería coordinar mejor los programas de fomento y los procedimientos de autorización entre sí, y simplificar el acceso a los fondos de la UE para los municipios y los proveedores más pequeños. Al mismo tiempo, necesitamos más asesoramiento técnico y apoyo en la planificación y ejecución de las rehabilitaciones.

En cuanto a la escasez de personal cualificado, debemos invertir más en formación y perfeccionamiento profesional y garantizar buenas condiciones laborales en el sector de la construcción. El proveedor más barato no debe recibir automáticamente el contrato si el precio bajo se debe a salarios precarios, condiciones laborales inseguras o estándares medioambientales deficientes.

Y deberíamos fomentar la innovación: la rehabilitación en serie, la prefabricación, la reutilización de materiales de construcción y la creación de valor local pueden reducir costes y plazos de construcción. El objetivo debe ser: menos burocracia innecesaria, pero sin recortes en seguridad, derechos laborales, protección climática o asequibilidad.

¿Deberían vincularse en el futuro los fondos de la UE de forma más estrecha a la condición de que las viviendas rehabilitadas o de nueva construcción sigan siendo asequibles a largo plazo?

Sí, sin duda. El dinero público debería generar un valor añadido público duradero. Si una rehabilitación o una nueva construcción se financia con fondos europeos o nacionales, el sector público no puede quedarse observando cómo, al cabo de unos años, la vivienda vuelve a caer en el mercado especulativo.

Por eso, los fondos deberían vincularse a compromisos de asequibilidad a largo plazo, criterios sociales de adjudicación, eficiencia energética y, en su caso, estructuras de propiedad públicas o de utilidad social. En el caso de proveedores de utilidad social o con ánimo de lucro limitado, además, deberían limitarse las rentabilidades y reinvertirse los beneficios en la calidad y la asequibilidad del parque de viviendas.

En su opinión, ¿cómo se puede evitar que la transformación europea del sector de la edificación se perciba socialmente como una carga y que, en particular, las personas con ingresos bajos y medios pierdan la confianza en la política?

Las personas deben experimentar que la protección climática mejora concretamente su vida: menores costes de energía, viviendas más saludables, menor dependencia de las importaciones de energía fósil y alquileres estables y asequibles. Para ello, quienes más sufren la pobreza energética deben ser considerados en primer lugar en las inversiones. Al mismo tiempo, es necesaria una protección clara frente al desplazamiento. Nadie debe perder su vivienda por una rehabilitación financiada con fondos públicos. Y las personas deben participar más en la planificación, por ejemplo a través de los municipios, las organizaciones de inquilinos, las cooperativas y los proyectos locales de energía y vivienda.

Al final, se trata de un mensaje político sencillo: la transición climática debe mejorar la vida de las personas, no hacerla más insegura. Si la protección climática conduce a mejores viviendas, menores costes de energía y más seguridad social, no se percibirá como una carga, sino como un progreso. Por eso debemos aplicar una política climática socialmente justa: una transición exitosa del sector de la edificación no es solo una cuestión de ahorro de CO₂, sino también una cuestión de asequibilidad.

Si tuviera que nombrar tres medidas concretas: ¿qué debería hacer la Unión Europea en los próximos años para que la protección climática, la inversión y, sobre todo, la vivienda asequible sigan siendo compatibles entre sí?

En mi opinión, las tres medidas más importantes son:

1. Garantizar la asequibilidad y contener la especulación. La UE necesita un criterio claro para la vivienda asequible: ningún hogar debería tener que destinar de forma permanente más del 30 % de su renta disponible a los costes de vivienda. Al mismo tiempo, debemos regular con mayor intensidad la financiarización del mercado de la vivienda, con más transparencia sobre propietarios, transacciones y rentabilidades, así como medidas contra la especulación y la concentración excesiva del mercado.

2. Reforzar la inversión pública en vivienda asequible y orientar el capital privado hacia el valor social.
Necesitamos considerablemente más inversión pública en vivienda social y asequible de forma permanente. Al mismo tiempo, la UE debería movilizar de forma específica capital privado para el beneficio social, por ejemplo mediante fondos de vivienda gestionados públicamente, el fomento de cooperativas o las inversiones de impacto. Lo decisivo no es solo cuánto capital se moviliza, sino para qué se utiliza.

3. Crear una estructura fiscal y de financiación más justa. Los costes de la transformación no deben recaer sobre quienes menos pueden soportarlos. Por eso deben cerrarse las lagunas fiscales en las inversiones inmobiliarias, por ejemplo mediante share deals, y combatirse con más intensidad la evasión fiscal transfronteriza. Así se pueden movilizar fondos públicos adicionales para la protección climática, la vivienda y la infraestructura social. La protección climática, la inversión y la vivienda asequible no son una contradicción, sino que están interconectadas. Si diseñamos correctamente la regulación, la inversión pública y la financiación privada, la transformación puede ser al mismo tiempo ecológica y socialmente justa.

Conclusión

La entrevista deja claro que Rasmus Andresen sitúa las causas de la crisis europea de la vivienda principalmente en la financiarización del mercado inmobiliario, una escasez estructural de vivienda pública y de utilidad social, y programas de rehabilitación con una protección social insuficiente. Sus propuestas —entre ellas un criterio europeo vinculante de asequibilidad, un fondo europeo de vivienda, una regulación más estricta de los inversores inmobiliarios institucionales y la vinculación de la financiación a compromisos de asequibilidad a largo plazo— buscan conectar más estrechamente la protección climática y la seguridad social en el sector de la edificación.

Las posiciones de Andresen son un ejemplo de una orientación de política de vivienda que aboga por una intervención estatal y europea más fuerte en el mercado inmobiliario, lo que plantea también cuestiones controvertidas: por ejemplo, sobre el alcance de las competencias europeas, el efecto de la regulación de los alquileres sobre la oferta de vivienda, o la viabilidad financiera de amplios programas de fomento público. Es probable que estas cuestiones sigan siendo centrales en el debate político europeo sobre la vivienda asequible y la transición del sector de la edificación.