Wohnungsnot und Bauturbo – Kann Berlin den Wohnungsmarkt noch retten?

Die Hauptstadt steht vor ihrer vielleicht größten städtebaulichen Bewährungsprobe

Berlin wächst. Jahr für Jahr ziehen zehntausende Menschen in die Hauptstadt – Studierende, Fachkräfte, Familien und internationale Unternehmen. Gleichzeitig verschärft sich eine Entwicklung, die längst den Alltag vieler Berliner bestimmt: Wohnungen werden knapper, Mieten steigen, Bauprojekte verzögern sich oder werden ganz aufgegeben.

Kaum ein politisches Thema berührt inzwischen so viele gesellschaftliche Bereiche wie der Wohnungsmarkt. Es geht nicht mehr allein um Neubauzahlen oder Genehmigungsverfahren. Es geht um soziale Stabilität, wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit und die Frage, ob sich eine europäische Metropole wie Berlin ihren eigenen Erfolg noch leisten kann.

Die politischen Antworten sind ehrgeizig. Der Berliner Senat setzt auf beschleunigte Genehmigungen, neue Quartiere, mehr Sozialwohnungen und den sogenannten Bauturbo des Bundes. Gleichzeitig fordert die Bau- und Immobilienwirtschaft tiefgreifendere Reformen und warnt davor, dass viele Projekte trotz politischer Ankündigungen wirtschaftlich nicht mehr tragfähig seien.

Für diese Titelgeschichte sprach The Transatlantic Ledger mit Christian Gaebler, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen des Landes Berlin, sowie mit Dr. Roman Rupp, Vertreter des Deutschen Instituts für vorbeugenden Brandschutz (DIvB). Beide verfolgen dasselbe Ziel – mehr bezahlbaren Wohnraum. Doch bei der Frage, wie dieses Ziel erreicht werden kann, unterscheiden sich ihre Schwerpunkte deutlich.

Der Wohnungsmarkt unter Druck

Für Christian Gaebler liegt die Ursache der Krise zunächst weniger in fehlenden Flächen als in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. „Die größte Herausforderung sind derzeit die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Vor allem die stark gestiegenen Baukosten und die hohen Zinsen setzen den Wohnungsbau unter Druck.“ Seit 2022 seien die Baukosten um mehr als 30 Prozent gestiegen. Hinzu kämen höhere Energiepreise und der Fachkräftemangel. Unter diesen Bedingungen werde selbst wirtschaftlich sinnvolle Planung häufig zur finanziellen Herausforderung. 

Auch Roman Rupp teilt diese Einschätzung – allerdings nur teilweise: „Baukosten und Zinsen sind zweifellos zentrale Faktoren. Aber sie erklären nicht alles.“ Aus seiner Sicht richtet sich der Blick der Politik zu stark auf die Finanzierung und zu wenig auf die strukturellen Probleme des deutschen Bauwesens. Der Staat müsse endlich kritisch prüfen, „…Anforderungen, Normen, Nachweisen, Abstimmungen und Haftungsängsten.“ Nicht allein das Geld verhindere den Wohnungsbau, sondern vor allem ein System wachsender Komplexität, in dem immer neue Anforderungen entstünden und Verantwortlichkeiten häufig unklar seien. 

Damit markieren beide Gesprächspartner bereits den zentralen Konflikt der Debatte. Während der Senat vor allem die schwierigen Marktbedingungen betont und mit Förderprogrammen gegensteuern möchte, fordert die Baupraxis einen grundlegenden Kulturwechsel im Bauordnungsrecht.

Der Bauturbo – Hoffnung oder Symbolpolitik?

Kaum ein Begriff prägt die aktuelle wohnungspolitische Diskussion so stark wie der sogenannte Bauturbo. Für den Berliner Senat ist er ein zentrales Instrument, um Genehmigungen schneller zu ermöglichen. Christian Gaebler verweist auf das bereits verabschiedete Schneller-Bauen-Gesetz sowie auf das geplante Einfach-Bauen-Gesetz.

„Wir haben bereits wichtige Weichen gestellt.“ Mit vereinfachten Bauvorschriften, kürzeren Genehmigungsfristen sowie erleichterten Aufstockungen und Umnutzungen sollen bis Ende 2026 insgesamt bis zu 80.000 neue Wohnungen entstehen. Für den Senator ist dies Teil einer umfassenden Verwaltungsmodernisierung. „Unser Ziel ist es, Verfahren an vielen Stellen effizienter zu gestalten und unnötige Bürokratie abzubauen.“ 

Roman Rupp bewertet den Bauturbo deutlich zurückhaltender. Er sieht darin zwar grundsätzlich ein sinnvolles Instrument, warnt jedoch davor, die eigentlichen Ursachen der Baukrise zu unterschätzen: „Der Bauturbo kann helfen, aber er wird allein nicht reichen.“ Entscheidend sei nicht allein eine schnellere Genehmigung.

Wenn Projekte aufgrund hoher Normendichte, umfangreicher Nachweispflichten oder unkalkulierbarer Genehmigungsrisiken wirtschaftlich nicht mehr funktionieren, ändere auch ein beschleunigtes Verfahren nichts an der Realität. Besonders kritisch formuliert er: „Wenn der Turbo in denselben überzogenen Nachweis- und Abstimmungspflichten stecken bleibt, schaffen wir damit keine schnelle Lösung für den Wohnungsmangel.“ 

Hier wird der Unterschied zwischen Politik und Praxis besonders deutlich. Während die Landesregierung den Schwerpunkt auf schnellere Verwaltungsverfahren legt, fordert die Bauwirtschaft einen grundlegenden Abbau regulatorischer Komplexität. Nicht Geschwindigkeit allein, sondern einfachere Regeln seien aus ihrer Sicht der entscheidende Hebel.

80.000 Wohnungen – realistisches Ziel oder politische Wunschvorstellung?

Der Berliner Senat hält an seinem Ziel fest, bis Ende 2026 bis zu 80.000 Wohnungen entstehen zu lassen. Dabei setzt Christian Gaebler auf mehrere parallele Strategien. Neue Quartiere wie die Elisabeth-Aue oder das Schumacher-Quartier sollen ebenso zum Wohnungsangebot beitragen wie Aufstockungen bestehender Gebäude, Nachverdichtung und beschleunigte Genehmigungen.

Gleichzeitig betont der Senator, dass Wachstum stets gemeinsam mit Infrastruktur gedacht werden müsse. Neue Wohnungen allein reichten nicht aus. Schulen, Kitas, Grünflächen und leistungsfähiger Nahverkehr müssten parallel entstehen, damit neue Quartiere dauerhaft funktionieren. 

Dr. Roman Rupp betrachtet dieses Ziel dagegen mit erheblicher Skepsis. „Unter den derzeitigen Rahmenbedingungen halte ich dieses Ziel für sehr ambitioniert.“ Die aktuellen Fertigstellungszahlen sprächen eine andere Sprache. Vor allem die Verdichtung bestehender Quartiere biete enormes Potenzial. Doch gerade dort entstünden regelmäßig Konflikte mit Genehmigungen, Brandschutzauflagen, Nachbarschaftswiderständen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. Nach seiner Einschätzung werde Berlin seine Wohnungsziele nur erreichen können, wenn Verwaltung und Politik bereit seien, diese Konflikte aktiv auszuhalten und pragmatischer zu lösen. 

Private Investoren – unverzichtbarer Partner oder nur ein Baustein?

Kaum ein Thema wird in der Berliner Wohnungspolitik emotionaler diskutiert als die Rolle privater Investoren. Während in der öffentlichen Debatte häufig landeseigene Wohnungsunternehmen und sozialer Wohnungsbau im Mittelpunkt stehen, verweist die Immobilienwirtschaft auf einen oft unterschätzten Umstand: Der größte Teil des Berliner Gebäudebestandes befindet sich nicht in öffentlicher Hand.

Für Senator Christian Gaebler steht außer Frage, dass die landeseigenen Gesellschaften eine tragende Rolle übernehmen. „Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind das Rückgrat unserer Wohnungspolitik.“ Sie würden bauen, modernisieren und dauerhaft bezahlbare Wohnungen sichern. Langfristig solle ihr Bestand auf rund 500.000 Wohnungen anwachsen. Gleichzeitig setzt der Senat auf Sozialwohnungsprogramme, zinsverbilligte Kredite und genossenschaftliche Wohnformen, um insbesondere Familien und Haushalte mit mittleren Einkommen zu unterstützen. 

Roman Rupp widerspricht diesem Ansatz nicht grundsätzlich. Im Gegenteil – auch aus Sicht des DIvB bleiben öffentliche Wohnungsunternehmen ein wichtiger Bestandteil des Wohnungsmarktes. Allerdings reiche diese Strategie allein nicht aus. „Berlin braucht alle Akteure: landeseigene Gesellschaften, Genossenschaften, private Bauträger, kleinere Bestandshalter, private Eigentümer und institutionelle Investoren.“ Gerade die politische Diskussion unterschätze häufig die Bedeutung kleiner Eigentümer. Viele Berliner Altbauten gehörten weder internationalen Fonds noch großen Wohnungsunternehmen, sondern privaten Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften. Genau dort liege jedoch ein enormes Ausbaupotenzial. „Wenn diese Eigentümer nicht aktiviert werden, bleibt ein großer Hebel ungenutzt.“

Damit diese Menschen tatsächlich investieren, brauche es jedoch vor allem eines: verlässliche Regeln. Niemand werde sein Gebäude aufstocken, wenn jahrelange Genehmigungsprozesse, unklare Brandschutzforderungen oder unkalkulierbare Kosten drohten. An diesem Punkt zeigen sich durchaus Gemeinsamkeiten.

Auch Christian Gaebler betont, dass Investoren vor allem Planungssicherheit benötigten. „Investoren brauchen klare Regeln, schnellere Verfahren und Planungssicherheit.“ Berlin bleibe ein attraktiver Standort, müsse seine Rahmenbedingungen jedoch weiter verbessern.

Nachverdichtung – das größte Potenzial liegt bereits in der Stadt

Während neue Stadtquartiere oft die öffentliche Aufmerksamkeit erhalten, richtet sich der Blick beider Gesprächspartner immer wieder auf einen anderen Bereich: den bestehenden Gebäudebestand. Berlin verfügt über tausende Dächer, eingeschossige Supermärkte, Gewerbeflächen und Gebäude, die theoretisch erweitert oder aufgestockt werden könnten.

Für Christian Gaebler ist genau diese Nachverdichtung ein zentraler Bestandteil der zukünftigen Wohnungspolitik. „Die Nachverdichtung bestehender Quartiere ist ein Baustein der Berliner Wohnungsbaupolitik.“ Dabei gehe es um Aufstockungen, die Nutzung von Brachflächen oder die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen. Standardlösungen gebe es allerdings nicht. Jedes Quartier müsse individuell betrachtet werden.  Auch Roman Rupp sieht hierin den größten kurzfristigen Hebel. Seine Argumentation geht jedoch deutlich weiter.

„Berlin hat einen enormen Wohnraumbedarf, verfügt aber durch Nachverdichtung über großes Potenzial im Gebäudebestand.“ Dachausbauten, zusätzliche Geschosse oder Überbauungen könnten erheblich schneller realisiert werden als viele Neubaugebiete. Doch genau dort würden Bauherren regelmäßig an komplexen Genehmigungsfragen scheitern. Besonders kritisch sieht er den Umgang mit bestehenden Gebäuden. Ein Altbau müsse nicht sämtliche technischen Standards eines Neubaus erfüllen, wenn lediglich ein Dachgeschoss ausgebaut werde.

„Ein Gebäude von 1900 kann sicher und gut nutzbar sein, auch wenn es nicht jeden heutigen Neubaustandard erfüllt.“ Wenn Behörden jedoch verlangten, im Zuge eines Dachausbaus das gesamte Gebäude vollständig auf den neuesten Stand von Schall- oder Brandschutz zu bringen, würden viele Projekte wirtschaftlich unmöglich.Das Ergebnis seien ausbleibende Investitionen – oder deutlich höhere Mieten.

Klimaschutz – notwendige Investition oder zusätzlicher Kostentreiber?

Kaum ein Bereich verdeutlicht die schwierigen Zielkonflikte der Wohnungspolitik stärker als der Klimaschutz. Für den Berliner Senat besteht kein Gegensatz zwischen nachhaltigem Bauen und bezahlbarem Wohnen. Christian Gaebler formuliert es klar: „Klimaschutz und Wohnungsbau dürfen kein Gegensatz sein.“ Berlin fördere energieeffiziente Neubauten, Dach- und Fassadenbegrünungen sowie innovative Bauweisen wie den Holz- und Holzhybridbau. Gleichzeitig müssten sämtliche Anforderungen wirtschaftlich umsetzbar bleiben. Serielles Bauen, Nachverdichtung und energetische Sanierungen sollten dazu beitragen, Klimaziele und Wohnungsbau miteinander zu verbinden. „Klimaschutz darf nicht dazu führen, dass Menschen aus ihren Wohnungen verdrängt werden.“ 

Roman Rupp setzt einen anderen Schwerpunkt. Auch er stellt den Klimaschutz nicht infrage. Allerdings fordert er eine offenere Diskussion über die finanziellen Folgen zusätzlicher Anforderungen. „Klimaschutz ist wichtig, hat aber wie jede zusätzliche Anforderung Folgen, was die Kosten betrifft.“ Entscheidend sei die Priorisierung. Welche Standards dienten tatsächlich der Sicherheit, der Gesundheit oder dem Klimaschutz – und welche erhöhten lediglich Komfort oder technische Perfektion? Manchmal könne eine robuste, einfache Lösung langfristig sogar nachhaltiger sein als hochkomplexe Technik. Gerade beim schnellen Schaffen bezahlbaren Wohnraums müsse deshalb stärker zwischen notwendigen Schutzzielen und überzogenen Standards unterschieden werden. 

Bürokratie – das eigentliche Nadelöhr?

Ob Politik oder Bauwirtschaft – kaum ein Thema verbindet beide Seiten so sehr wie die Kritik an langwierigen Verfahren. Für Christian Gaebler ist die Richtung eindeutig. „Die Dauer vieler Genehmigungsprozesse ist tatsächlich ein Problem.“

Mit dem Schneller-Bauen-Gesetz und dem geplanten Einfach-Bauen-Gesetz wolle der Senat Verfahren digitalisieren, beschleunigen und verlässlicher gestalten.  Roman Rupp sieht die Herausforderung allerdings tiefer. Aus seiner Sicht geht es nicht nur um Zeit. Es geht vor allem um fehlende Klarheit. „Die größten Hürden liegen häufig nicht nur in der Dauer des Verfahrens, sondern in der Unklarheit des Verfahrens.“ Bauherren wüssten häufig gar nicht mehr, welche Anforderungen tatsächlich gesetzlich vorgeschrieben seien und welche lediglich auf Einzelmeinungen verschiedener Behörden beruhten.

Besonders problematisch seien Doppelstrukturen zwischen Bauaufsicht, Brandschutzdienststellen, Prüfsachverständigen und weiteren Beteiligten. Deshalb fordert der DIvB klare Zuständigkeiten, verbindliche Begründungspflichten und eine Verwaltungskultur, die vorhandene Ermessensspielräume tatsächlich nutzt. „Nicht jede Bedenkenliste darf automatisch zu einer neuen Anforderung werden.“ Gerade an diesem Punkt wird sichtbar, dass beide Gesprächspartner zwar unterschiedliche Ursachen benennen, das eigentliche Ziel jedoch identisch ist: Planungsverfahren müssen schneller, transparenter und verlässlicher werden.

Sozialer Wohnungsbau – reicht staatliches Engagement aus?

Die Frage nach bezahlbarem Wohnraum ist längst zu einer der zentralen sozialen Herausforderungen Berlins geworden. Familien, Auszubildende, Studierende und Menschen mit mittleren Einkommen konkurrieren zunehmend um ein begrenztes Angebot. Entsprechend groß ist die Erwartung an die Politik.

Für Christian Gaebler bleibt der soziale Wohnungsbau deshalb ein zentrales Instrument der Berliner Wohnungspolitik. Der Senat setzt dabei auf eine Kombination aus Neubau, Förderprogrammen und Mieterschutz.

Allein in den Jahren 2024 und 2025 wurden nach Angaben des Senators jeweils mehr als 5.000 Sozialwohnungen bewilligt – Rekordwerte für Berlin. Ergänzt wird dies durch den neuen Wohnberechtigungsschein WBS 220, der den Zugang zu gefördertem Wohnraum auch für Haushalte mit mittleren Einkommen erweitert. „Wir beschleunigen den Wohnungsbau, fördern Sozialwohnungen und stärken den Mieterschutz.“ Für Gaebler ist dies die Voraussetzung, um die soziale Balance in einer weiter wachsenden Hauptstadt zu sichern. 

Roman Rupp bewertet den sozialen Wohnungsbau ebenfalls als wichtigen Bestandteil der Lösung. Er warnt jedoch davor, den Fokus ausschließlich auf öffentlich geförderte Projekte zu legen. Nach seiner Einschätzung entsteht bezahlbarer Wohnraum vor allem dann, wenn insgesamt mehr gebaut wird. Kurzfristig könne insbesondere die Aktivierung bestehender Gebäude helfen. „Kurzfristig hilft vor allem mehr Angebot im bezahlbaren Segment. Dazu gehören schnellere Umnutzungen, Dachausbauten, Aufstockungen und modulare Ergänzungen im Bestand.“

Darüber hinaus verweist er auf Entwicklungen, die in der öffentlichen Diskussion häufig kaum Beachtung finden. Möblierte Kurzzeitvermietungen und sogenannte Co-Living-Modelle entzögen insbesondere jungen Menschen und Berufseinsteigern bezahlbaren Wohnraum. Hier fordert er klarere gesetzliche Regeln und eine konsequentere Kontrolle. 

Digitalisierung und Künstliche Intelligenz – neue Werkzeuge für schnelleres Bauen

Während sich die politische Debatte häufig auf Baukosten und Förderprogramme konzentriert, rücken digitale Technologien zunehmend in den Mittelpunkt. Für Christian Gaebler bietet insbesondere die Digitalisierung der Verwaltung erhebliche Chancen. Digitale Bauanträge, automatisierte Prüfverfahren und KI-gestützte Prozesse könnten Genehmigungen deutlich beschleunigen. Auch sogenannte digitale Zwillinge ganzer Stadtquartiere eröffneten neue Möglichkeiten für Stadtplanung, Klimaschutz und Infrastrukturentwicklung. „Digitale Bauanträge, automatisierte Prüfungen und KI-gestützte Prozesse können Verwaltung effizienter machen.“ Darüber hinaus könnten KI-Systeme die Standardisierung von Bauteilen sowie Bauabläufen verbessern und damit langfristig Kosten senken. 

Auch Roman Rupp sieht in der Digitalisierung erhebliches Potenzial. Allerdings warnt er davor, digitale Werkzeuge mit strukturellen Reformen zu verwechseln. „Ein digitaler Bauantrag bringt allerdings wenig, wenn dahinter dieselben unklaren Zuständigkeiten stehen.“ Aus seiner Sicht müsse Digitalisierung immer mit verbindlichen Fristen und klaren Verwaltungsabläufen verbunden werden. Besonders große Chancen erkennt er bei seriellen Bauweisen. Vorgeprüfte Bauteile, modulare Brandschutzkonzepte und standardisierte Genehmigungen könnten Bauzeiten deutlich verkürzen. Auch digitale Gebäudemodelle würden langfristig Betriebskosten reduzieren, weil Wartung und Ersatzteilmanagement erheblich effizienter würden. 

Die Zukunft des Berliner Wohnungsmarktes

Wie wird sich der Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren entwickeln?

Für Christian Gaebler überwiegt trotz aller Schwierigkeiten der Optimismus. Zwar bereiteten ihm hohe Baukosten, die angespannte Haushaltslage und schwierige wirtschaftliche Rahmenbedingungen Sorgen. Gleichzeitig verfüge Berlin über enormes Entwicklungspotenzial. Die Attraktivität der Hauptstadt sei ungebrochen. Wenn es gelinge, schneller zu bauen, Verfahren zu vereinfachen und neue Quartiere sozial ausgewogen zu entwickeln, könne Berlin auch künftig eine Stadt bleiben, in der Menschen unterschiedlichster Einkommen ihren Platz finden. 

Roman Rupp blickt vorsichtiger auf die kommenden Jahre. „Ohne weitere Initiativen wird die Wohnraumknappheit vermutlich weiter bestehen bleiben.“ Berlin bleibe ein Magnet für Zuzug. Gerade deshalb werde die Verdichtung bestehender Quartiere künftig noch wichtiger als der klassische Neubau. Er spricht sogar von einer „zweiten Welle der Urbanisierung“. Menschen wollten wieder näher an Arbeitsplätze, Bildungseinrichtungen, Kultur und öffentliche Verkehrsmittel heranrücken. Sollte Berlin diesen Druck nicht aktiv steuern, drohten weiter steigende Mieten und eine zunehmende Verdrängung mittlerer Einkommen aus den innerstädtischen Quartieren. Eine nachhaltige Entspannung sei aus seiner Sicht durchaus möglich – allerdings nur dann, wenn Neubau, Bestand und Nachverdichtung künftig gemeinsam gedacht würden. 

Zwei Perspektiven – ein gemeinsames Ziel

Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Positionen deutlich.

Der Berliner Senat setzt auf eine aktive Rolle des Staates, auf Förderprogramme, landeseigene Wohnungsunternehmen, neue Quartiere sowie gesetzliche Reformen wie das Schneller-Bauen-Gesetz und das geplante Einfach-Bauen-Gesetz.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft hingegen fordert tiefgreifendere strukturelle Veränderungen. Weniger regulatorische Komplexität, ein bundesweit einheitliches Baurecht, klarere Zuständigkeiten und mehr Vertrauen in die fachliche Verantwortung der am Bau Beteiligten stehen für sie im Mittelpunkt. Bei genauerem Hinsehen wird jedoch deutlich, dass beide Seiten mehr verbindet, als die politische Debatte häufig vermuten lässt.

Beide sehen die Notwendigkeit schnellerer Genehmigungsverfahren. Beide betrachten Nachverdichtung als einen wichtigen Baustein zukünftiger Stadtentwicklung. Beide wollen Investitionen erleichtern. Beide halten Digitalisierung für einen wesentlichen Hebel. Und beide betonen, dass Klimaschutz und bezahlbares Wohnen miteinander vereinbar bleiben müssen.Der Unterschied liegt weniger im Ziel als im Weg dorthin

Fazit

Die Berliner Wohnungskrise wird sich weder mit einem einzelnen Gesetz noch mit einem einzelnen Förderprogramm lösen lassen. Zu komplex sind die wirtschaftlichen, rechtlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, zu unterschiedlich die Interessen der beteiligten Akteure.

Der Bauturbo kann Verfahren beschleunigen. Das Einfach-Bauen-Gesetz kann Bürokratie abbauen. Förderprogramme können Investitionen anstoßen. Doch ebenso entscheidend wird sein, ob Verwaltung, Politik, Bauwirtschaft und private Eigentümer künftig stärker als Partner zusammenarbeiten, statt ihre Verantwortung gegenseitig zu betonen.

Die Gespräche mit Christian Gaebler und Dr. Roman Rupp zeigen vor allem eines: Der Konsens über das Ziel ist größer als häufig angenommen. Berlin braucht mehr Wohnungen – und zwar schnell. Strittig bleibt vor allem die Frage, welche Reformen dafür den größten Hebel bieten.

Gerade darin liegt die eigentliche Herausforderung der kommenden Jahre. Denn der Erfolg der Berliner Wohnungspolitik wird sich nicht an Gesetzestiteln oder politischen Ankündigungen messen lassen, sondern daran, ob Familien, Studierende, Auszubildende und Menschen mit mittleren Einkommen künftig wieder eine realistische Chance haben, in der Hauptstadt bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die kommenden Jahre werden zeigen, ob es gelingt, aus ambitionierten politischen Zielen tatsächlich neuen Wohnraum entstehen zu lassen – und damit die Grundlage für eine sozial ausgewogene und wirtschaftlich starke Metropole Berlin zu sichern.